浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立

本文发表于《中国不动产》年第9期

不动产统一登记以来，登记工作人员一直为悬在头上的达摩克利斯之剑而惴惴不安。这柄剑就是物权法第21条第2款规定的登记错误的赔偿责任。依照全国人大法工委编的《物权法释义》说明，该条对登记错误责任只是原则性规定，具体宜由不动产登记的专门法律规定。最高人民法院办公厅在给国土资源部办公厅的复函中明确，不动产登记机构应当在审查时尽到合理审慎的审查义务，并以此作为判定登记机构是否承担赔偿责任的标准，缓和了对登记错误的认定要件。要求登记机构为登记后登记簿的记载与权利变动保持一致承担责任，毋宁说是不可能完成的任务。笔者试从我国物权变动立法模式入手，通过对国外立法例的分析比较，提出我国登记错误的类型及救济措施，明确需要承担赔偿责任的登记错误类型，为《不动产登记法》的制定提供参考。

一、各国登记错误的类型

所谓登记错误，一般来说，是指不动产登记簿载明的登记事项与真实情况不相符的客观情形。目前各国对登记错误的界定范围有三种类型：

一是狭义上的登记错误，即基于有效的登记原因而为的登记，因登记时的错误或者遗漏导致的登记簿上登记事项与登记时的原始事实状态不符的情形，日本和我国台湾地区对登记错误采取狭义理解。日本《不动产登记法》认为，需要更正的登记错误是指登记完毕后，权利主体、客体及其内容，均无任何新事实或原因使之变更，仅登记上的错误或遗漏事项。《台湾土地法》第68条规定，因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。《台湾土地登记规则》第14条规定，土地法第六十八条第一项及第六十九条所称登记错误或遗漏，系指登记之事项与登记原因证明文件所载之内容不符而言。

二为通常意义上的登记错误，既包括狭义上的登记错误，也包括因登记的原因嗣后被确认无效导致登记簿上的登记与登记的原始事实状态不符。瑞士采通常意义上的理解，《瑞士民法典》第条第1款规定：“物权的登记不正当，或者正当的登记被不正当的涂销或更改时，其物权受到侵害的人，得诉请更改或涂销该登记。”根据其第条第2款，所谓不正当是指凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，比如胁迫、欺诈意思表示而为的转移登记。

三为广义上的登记错误，不仅包括瑞士法上通常意义上登记错误，还包括嗣后发生的登记簿记载于事实权利状态不一致的情况。德国采广义的理解，《德国民法典》第条规定：“如果土地登记簿中的内容在有关土地权利、此权利上的权利或者在第条第1款所列举的处分权限制方面，与真实的法律状态不一致时，自己的权利未登记或者未正确登记的人，或者登记不存在的负担或者限制而受损害的人，可以要求因更正而涉及其权利的人同意在土地登记簿中加以更正。”比如离婚诉讼中法院作出的确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决，具有与登记、交付等公示方法相同的效力，可直接发生物权变动，从而导致登记簿上记载与事实权利状态不一致。

可以看出，狭义的登记错误包括登记人员笔误、登记申请人存在假人假材料的情形，此时登记机构是否有过错或尽到审查责任在所不问。只要登记原因在申请登记时是虚假或无效的，登记不发生物权变动的效力，予以登记属于登记错误。通常意义的登记错误则包括买卖合同等登记原因证明文件被法院确定无效的情况。广义的登记错误还包括继承、征收等嗣后发生物权变动导致登记簿与实际权利人不符的情形。

二、我国物权法上登记错误应限定为自始权利事项登记错误

物权法将物权变动模式分为依法律行为进行和非依法律行为发生两种。依法律行为进行的物权变动发生效力则需要具备“合意+公示（在不动产为登记，动产为交付）”两个条件，属于赋权登记。合同即当事人对物权变动的意思表示（约定），是物权变动的登记原因。基于合法建造、拆除房屋等非依法律行为发生的物权变动效力，来自法律的直接规定，无需登记就可发生物权变动的效力。此时的登记只是起到宣示权利人的作用，故称宣示登记。

一般认为，我国采取债权形式主义的物权变动模式，不动产登记簿具有权利正确性的推定效力。在依法律行为发生物权变动的情形，登记机构登记时依据的登记原因证明文件被确认无效、撤销的，登记此时只有形式上的效力，不发生物权变动的效力。善意第三人可以依据公信原则取得不动产权利。在非法律行为发生物权变动的情形，物权依照法律规定自法律文书、征收决定等行为生效时、继承或者受遗赠开始时、事实行为成就时发生法定变动，此时登记同样也只有形式上的效力。广义和通常意义上的登记错误将这两种情况都作为错误类型，实际上混淆了更正登记与依嘱托登记的界限，客观上加重了登记机构和登记人员的责任，与我国的立法模式不相符合。

赋权登记是依据权利人的意思表示形成的法律行为进行登记，并被赋予物权变动的效力，其中并未登记机构的意思表示成分在内，有学者认为是一种程序性的行政行为。无论是形式审查还是实质审查，登记机构都无法承担对登记原因（合同）效力的审查责任和能力。即使登记机构穷尽手段调查，也无从得知合同签订时是否存在胁迫、欺诈等情形。何况效率优先的登记理念及繁重的登记事项实际上不容许登记机构进行合同效力的审查。即使登记机构进行审查认为存在无效情形，其效力也值得怀疑。曾遇到一宗登记案件，买卖合同经过一审、二审、再审，再审判决推翻了二审判决对合同效力的认定。在此情形下认为登记机构登记错误并进行赔偿显然不合情理。德国、瑞士等大陆法系在登记错误上的宽泛规定一方面与其社会诚信度有关，另一方面更重要的是其不动产买卖合同都必须经过公证。登记机构实际上只负有形式审查的责任。即使狭义定义的台湾地区，其不动产登记按面积收费，远远高于我国计件登记费。至于在宣示登记的情形，登记机构无从得知继承、判决、征收等实际情况，登记簿与实际权利变动不符合更是在所难免。目前低廉的登记费无法覆盖登记错误风险，不断提高的速度要求加大了错误出现率，也客观上不可能实现实质审查。如果登记错误定义过于宽泛，将加大登记风险，导致国有资产的损失。部分财政实力不强的市县难以承受登记错误赔偿，而登记人员难以承担登记风险，对有风险的登记不予开展。登记成为高危行业，引发道德风险。采用狭义的登记错误定义，将登记错误界定为登记事项与登记原因证明文件所载内容不符造成的登记原因错误、疏漏等可归责于登记机构的情形，可以将登记人员从恐惧中解放出来，集中精力审查当前登记申请的材料，也避免登记成为市县财政的无底洞。

不动产登记簿记载的事项可以分为权利事项和非权利事项，权利事项记载不动产物权归属、性质、权利限制等内容，非权利事项记载主要是不动产坐落、面积等自然状况。不动产的自然状况等非权利事项本质上是一种客观真实，无论登记前后都不会改变，即使发生错误也可以根据权籍调查材料纠正，不会对权利人产生不利影响。但权利事项的错误则会影响权利人利益，第三人可以根据善意取得制度取得被错误登记的不动产，导致权利人实际的发生损失，属于需要赔偿的登记错误。

因此建议将我国在民法物权编修订时将登记错误限定为自始权利事项登记错误，将第21条第2款改为，登记机构未按登记原因证明文件登记造成登记错误或疏漏，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

三、分类处理登记簿记载错误

理清了登记机构应予以赔偿的登记错误范围，则可以依登记簿记载错误的发生原因分类处理登记簿错误记载事项。

（一）对于登记机构未按登记原因证明文件登记造成登记错误或疏漏的，比如登记申请人提交假材料的情形，登记机构可以依职权、依申请、依嘱托予以更正登记，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

（二）对于因登记的原因证明文件嗣后被确认无效导致登记簿上的登记与登记的原始事实状态不符，比如转移登记中的买卖合同被宣告无效、首次登记中的行政审批文件被撤销等，登记机构应依申请或嘱托予以更正登记，由于原因证明文件的效力认定权力不属于登记机构，不宜依职权更正登记。因此导致的登记簿错误记载给他人造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。

（三）对于嗣后发生的登记簿记载于事实权利状态不一致的情况，比如离婚诉讼中法院作出的确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决，具有与登记、交付等公示方法相同的效力，可直接发生物权变动，不宜作为更正登记类型，应告知申请人按照权利事项申请相应的登记类型。登记机构不宜依职权直接登记。给他人造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。

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